רהיטי אלנבי אנדרו בע"מ נ' גנטוס

פסק דין

1.בפניי ערעור על פסק דין בימ"ש השלום בעכו (כב' הש' זכריה) בתא"מ 41494-07-12 שניתן ב- 27.9.13 [להלן: פסה"ד], בו חויבה המערערת לשלם למשיב דמי שכירות לשלושה חודשים, בסך 48,000 ₪ וכן הוצאות ושכ"ט בסך 7,500 ₪.

רקע עובדתי

2.המערערת והמשיב התקשרו ב- 4.4.11 בחוזה שכירות של שטח מסחרי פנימי, בבניין בסכנין. המערערת ביקשה לפתוח במקום סניף של עסקה, ממכר רהיטים וכך עשתה.

דמי השכירות הועמדו על סך 16,000 ₪ לחודש, בתוספת מע"מ ופוצלו בפועל, לשני תשלומים שווים, בסך 8,000 ₪ כ"א, לפקודת שני בניו של המשיב.

סוכם על תקופת שכירות של שנה, מה- 1.4.11 ועד ל- 31.3.12 וכן הוסכם, כי לא יגבה תשלום עבור החודש הראשון.

3.בפועל, עזבה המערערת את המושכר לפני תום תקופת השכירות (שלהי דצמבר 2011) ובידי המשיב נותרו 6 המחאות דחויות שלה, בסכום כולל של 48,000 ₪ - הן מושא ההליך. ששת השיקים בגין שכה"ד לחודשים ינואר עד מרץ 2012 (כולל) הוגשו לביצוע וחוללו, לאחר שהמערערת הוציאה בגינם הודעת ביטול, בסוברה - כך לטענתה, כי ההסכם בוטל בהסכמה וכדין עובר לפינוי.

4.למערערת ניתנה רשות להתגונן בטענה של כשלון תמורה והתביעה הועברה לבירור בסדר דין מהיר בבימ"ש קמא.

בימ"ש קמא שמע עדים. מטעם המערערת, העיד מנהלה, ומנהל חברת פירסום, ממנה הוזמן שלט חוצות ע"י המערערת. כמו כן זומן מהנדס הועדה המקומית לתכנון ובניה. מטעם המשיב, העיד בנו, חנא גנטוס [להלן: חנא] ושכן בשם פריד גנטוס. המשיב, בגילו המתקדם, לא הובא לעדות.

פסה"ד של בימ"ש קמא

5.בימ"ש השלום קיבל את התביעה וקבע שהמערערת לא הוכיחה טענתה, לפיה ביטול החוזה נעשה בהסכמת שני הצדדים. ביהמ"ש גם קבע שלמערערת לא קמה הזכות לבטל את ההסכם באופן חד צדדי, בגין הפרתו בידי הצד שכנגד.

6.בימ"ש קמא דחה טענת המערערת בדבר ביטול החוזה בהסכמה וקבע כי "הנתבעת לא הציגה מסמך או ראיה כלשהיא המעידים על הסכמת התובע לביטול החוזה ולסיומו במועד הנטען על ידה (דצמבר 2011) וממילא לא עלה בידה להוכיח את מועד הביטול המוסכם לכאורה, נסיבותיו, תנאי הביטול, מועד פינוי המושכר, סוגיית השבת השיקים בגין התקופה שמעבר למועד הביטול וכיו"ב פרטים שהיה מצופה כי יוסדרו בין הצדדים במקרה של הסכמה לביטול החוזה מהסוג הנדון".

7.לעניין נפקותו של אישור חתום בידי חנא (בנו של המשיב) מיום 1.8.11, לפיו הסכים האחרון בקשר להצבת שלט, כי אם בתוך חודש ימים "נקבל כל התנגדות מכל גורם שהוא ייחשב שהחוזה שנחתם בינינו כמבוטל (חוזה השכירות)" [להלן: האישור], עליו ניסתה המערערת להסתמך, קבעה השופטת: "...חנא גנטוס אינו צד לחוזה וממילא כל שינוי או תיקון בהוראת החוזה ובפרט שינוי – שעל פי הטענה יש בו כדי להוות עילה לביטול החוזה – מן הראוי היה שייעשה על ידי הצדדים לחוזה המקורי ולא במסמך לאקוני, שעיקרו אישור לתליית שלט בציון מידות ומרחקים, שנוסח על ידי הנתבעת ונחתם על ידי בנו של התובע בלבד, שהיה עובד של הנתבעת במועד עריכת האישור ובמעמדו ככזה. בעניין זה אני מקבלת את גרסתו של בנו של התובע כפי שהועלתה בתצהירו ובחקירתו הנגדית לעניין נסיבות החתימה על האישור, שלא נסתרה על ידי עדויות הנתבעת. גם נוסח האישור כשלעצמו, שכאמור לא נחתם על ידי שני הצדדים להסכם, אלא על ידי בנו של התובע בלבד – אין בו כדי לבסס תימוכין של ממש לעילת הביטול הנטענת במישור היחסים שבין הצדדים. כך מאחר ומנוסח האישור לא ניתן להסיק הוראות קונקרטיות לעניין אופן ביטול החוזה, מועד הביטול, תנאי הביטול וכיו"ב. לא ניתן לקרוא לתוך מסמך זה, שנפקותו המשפטית כלפי הצדדים להסכם ממילא קלושה – התחייבויות חוזיות ברורות וישימות דוגמת מועד מתן הודעה על ביטול בשים לב למועד שלכאורה ננקב באישור, מועד כניסת הביטול לתוקף, מועד פינוי המשוכר וכיו"ב" (ההדגשה בקו הוספה על ידי - ח.ה.).

השופטת קבעה בהקשר זה, שככל שהמערערת ביקשה להתבסס על התנאי הכתוב באישור, כעילה לביטול ההסכם, "היה מצופה כי בחלוף החודש שננקב באישור הייתה שולחת הנתבעת לתובע הודעה בדבר ביטול החוזה על רקע אי קיום ה'תנאי' המצוין באישור תוך ציון מועד הביטול, ההשבה המתחייבת ממועד זה וכיו"ב פרטים הנדרשים מהודעת ביטול חוזה ובפרט חוזה שכירות מקרקעין בהיקף הכספי בו מדובר. ואולם, הנתבעת לא עשתה כן ובפועל עזבה את המושכר רק למעלה מ- 4 חודשים מאוחר יותר, בדצמבר 2011 או בתחילת שנת 2012".

8.אשר לטענת המערערת כי נוכח הפרת ההסכם, קרי אי התממשות ההתחייבות או ההבטחה שניתנה לה, להציב שלט/ים בחלק הקדמי של החלקה בה נמצא המושכר, הייתה זכאית לבטל את ההסכם באופן חד צדדי, נקבע בפסה"ד כי: "היה מצופה כי ככל שנושא השילוט היה נושא כה מהותי במו"מ הטרום חוזי, שהבשיל לכדי חוזה מפורט בכתב, הרי שהדברים יבואו לידי ביטוי בהסכם השכירות במיוחד בשים לב לטענת הנתבעת כי מדובר במקומות אודותיהם הוסכם מראש וכי אותו שילוט היה אמור להיות מוצב בשטחים שאינם נכללים במושכר ואף ספק אם מדובר בשטחים שהינם בבעלות/בחזקת התובע". כן נקבע שהטענה הועלתה לראשונה בצורה לאקונית, במכתב תשובה למכתב התראה שנשלח לב"כ המערערת מב"כ המשיב (דהיינו לאחר עזיבת המושכר), וכי "היה מצופה כי הדברים יועלו על ידה בזמן אמת טרם חתימת החוזה ולכל המאוחר במועד בו נתקלה לראשונה בקושי בעניין זה, שלשיטתה היה כבר במועד חתימת ההסכם או בסמוך לכך".

הטענות בערעור

9.המערערת טוענת כי בימ"ש קמא שגה כשדחה טענותיה, בשים לב להלכה שכאשר מדובר בצדדים קרובים לשטר, יש לבחון את השטר כחלק מהמערך ההסכמי בין הצדדים. בימ"ש קמא טעה כשלא התייחס לאישור שנחתם בין הצדדים, אך בשל כך שנחתם ע"י חנא ולא עם המשיב עצמו. המשיב לא העיד בביהמ"ש וחנא, חותם המסמך, אישר כי המו"מ נוהל עימו, הוא זה שימש כמשכיר בפועל והוא זה שקיבל ונהנה מדמי השכירות.

10.לטענת המערערת סוכם בע"פ, עוד לפני החתימה על ההסכם, על הצבת שלט על-ידה בקרבת המושכר וכן סוכם כי המשכיר ידאג לקבל אישור תקינות למערכת הספרינקלרים. כשהתברר כי השכנים (הנמנים עם משפחת המשכיר) מתנגדים להצבת השלט ומסכלים זאת, לנוכח אי הסכמה שלהם עם המשכיר על גבולות החלקה, כמו גם העובדה שמי מהם מפעיל עסק מתחרה לזה של המערערת הפועל בסמיכות, הוסכם עם חנא, איתו נוהל המו"מ, על ביטול ההסכם. כאמור, המו"מ לכריתת ההסכם וגם לביטולו נוהלו עם חנא.

11.עוד טענה המערערת, כי המשיב הפר את ההסכם בכך שלא הציג לה אישור כבאות בדבר תקינותה של מערכת הספרינקלרים. לפיכך משנזרק רימון לעבר המושכר, ובהיעדר אישור כאמור, לא ניתן היה לבטח את המושכר ולכן הוסכם על ביטול ההסכם ולחלופין, זכותה הייתה לבטל את ההסכם ולעזוב את המושכר לאלתר, באופן חד צדדי, כפי שעשתה.